首单停车资产类REITs落地 另类资产证券化前景展望

首单停车资产类REITs终于落地证券资产化。

6月27日，首程控股公布，公司的全资附属公司驿停车(北京)投资有限公司作为原始权益人的“国君-首程控股智慧停车资产支持专项计划”于2023年6月27日成功设立，并将在深圳证券交易所挂牌转让证券资产化。

该产品以北京、成都和佛山三大城市的停车资产作为底层资产，优先级发行规模为人民币2.1亿元，发行价格为3.8%，发行期限为21(3+3+3+3+3+3+3)年证券资产化。

行内认为，作为“第一个吃螃蟹的人”，首程控股率先发行全国首单停车资产类REITs，有望为后续停车类资产融通模式与定价方面确立行业标准证券资产化。

“首发人”首程控股

据了解，首程控股聚焦目前停车出行及基础设施不动产基金管理两大核心业务证券资产化。公司在停车产业累计大量经验，在京津冀、长三角、大湾区和成渝区拥有了大量优质停车项目，涵盖机场以及高铁等重要交通枢纽。

目前，首程控股形成市政配套，商业类停车，路侧停车产品，新建BOT停车楼和产权持有等多种停车产品业态，借助与龙头企业合作，把控着优质停车资产的长期运营权证券资产化。

分析认为，优质停车资产因其具有存量规模庞大、现金流稳定、较强的抗周期性等特点，未来将具备充分的扩展空间证券资产化。

首程控股目前以旗下智慧停车品牌——驿停车为主体，面向各级城市政府，提供城市静态交通治理建设服务证券资产化。首程控股2022年年报披露，驿停车日服务车辆高峰数达50万辆，日资金流水达到百万级港币规模。

2021年，发改委方面宣布在基础设施REITs试点计划中纳入停车场项目领域证券资产化。同年12月31日，首程控股公布，公司非全资附属公司北京合寿与首钢基金及国寿投资（各自作为有限合伙人)订立合伙协议），以有限合伙的形式成立基金。

首程控股彼时表示，通过此次基金的成立，公司将从资产经营、基金管理等方面获得全方位经验提升，为将来以停车出行及城市更新资产作为底层资产参与公募REITs发行打下坚实的基础证券资产化。优质的停车场底层资产以及丰富的基金管理经验都为公司在不久的将来全面布局REITs赛道确立了先发优势。

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分析指出，借由此次公募REITS的发行，首程控股可为自持优质基础设施资产寻求新退出方式；并可利用REITS募集的资金进行停车资产的再投资和扩张，进一步实现对停车资源的整合和和合作证券资产化。

同时，首程控股亦有望成为中国内地万亿停车行业的整合者，顺应政策盘活停车场行业底层资产证券资产化。

首程控股亦表示，公司将持续针对中国基础设施公募REITs进行布局，致力于打造“资产收购/投资建设-资产培育-运营提效-资产证券化-资金回流”的商业闭环，通过公募REITs等创新金融工具，盘活基础设施行业底层资产证券资产化。

停车资产类REITs前景难明

尽管市场认为停车类资产REITs具备十足的想象空间，但结合海外成熟案例来看，停车类资产REITs未来前景与运作仍充满着不确定性证券资产化。

以美国房地产投资信托公司MVP REIT, INC.为例，其成功经验或许会对中国停车资产这一“小众”投资有一定的借鉴和启迪证券资产化。

MVP REIT, INC.主要集中于对停车设施的投资，包括美国和加拿大的停车场和其他停车设施证券资产化。

与首程控股的交易结构相似，MVP REIT, INC.拥有项目的停车类资产，通过 MVP REIT II运营合伙企业LP进行运营管理证券资产化。

不仅如此，MVP REIT, INC.的全资子公司 MVP REIT II Holdings, LLC.是经营合伙企业LP的唯一有限合伙人证券资产化。因此该产品几乎所有的业务都是通过运营伙伴关系进行的，符合UPREIT的基本结构。

该REITs在设立之初的目的是：成功退出并返还投资者的初始投资；获得投资收益时提供定期分配和实现投资价值的增长证券资产化。

主要策略是：收购产生达到收入8%以上现金流的停车类资产；位于人口稠密市区的商圈停车物业、预计收购后的12个月内产生收入的将用于新资产购置和翻新现存的物业证券资产化。

在MVP REIT II, Inc. Prospectus一文中证券资产化，披露了在选择停车类资产的收购与运营时，将主要关注以下因素：

（1）该地区停车设施的需求；

（2）停车管理物业的地理位置和类型；

（3）施工质量和条件；

（4）停车管理物业周围人口密度、交通计数和出入量；

（5）本增值潜力、周围写字楼及商业布局；

（6）建议的购买价格、条款和条件、历史财务业绩；

（7）该地区的同规模物业和竞争物业的租金/停车费和入住率/使用情况；

（8）区域租金上涨或下调的可能幅度；

（9）该地区的支柱产业与人口迁移规模；

（10）资产维护与升级所需的潜在支出和资金储备；

（11）通过出售、融资或再融资获得流动性的前景；

（12）潜在的竞争对手等证券资产化。

另一点值得关注的是公司对于停车类资产租赁方面的铺排证券资产化。

MVP REIT, INC.会根据市场情况将停车设施净租赁给运营这些设施的停车管理公司，作为出租人，向承租人收取固定的年化租金、占客户收入总额的百分比或两者的组合证券资产化。承租人将承担支付大部分运营费用，包括保险和普通维护费用。

另一特点是，MVP REIT, INC.除了拥有所有权权益之外，将不会负责停车场设施的日常运营证券资产化。停车设施的净租赁期限限定不会超过10年，换句话说，公司可能会在出停车类资产时提前终止租约。

MVP REIT, INC.同样针对停车类资产的重资产属性进行财务规划证券资产化。其会在发行收益投资后，将整个运营期间的债务水平控制在资产组合价值贷款的50%以内，保持一定扩张能力的同时，尽量降低高杠杆可能带来的债务违约风险。

隐忧与机遇并存

停车类基础设施的价值逻辑事实上与传统物业高度重合证券资产化。

理论上来讲证券资产化，我们认为停车设施具有其他商业房地产投资所没有的优势，包括：

可出租给任意数量的停车运营商，这为业主提供了灵活性和定价权；如果经营设施的租户终止租约，通常可以很快找到替代经营者，从而最大限度地减少空窗期；在经济衰退或受到冲击期间，停车收入保持弹性抗风险能力较强；投资地域多元化，利用留存收益扩增辐射范围证券资产化。

不难看出，上述几条基本上也是2020年初资本疯狂流向“物业管理服务”产业的价值逻辑证券资产化。

回顾物业股的浪潮，2020年大量行业利好政策，叠加物管企业自身高成长的业绩，资本市场对物业管理板块拥有了较高的预期，估值集中分布在30-40倍，高的甚至超百倍证券资产化。

不过，随着2022年地产行业疲态逐渐清晰，让与地产密切相关的物业股PE均值降至9-15倍证券资产化。

不动产下行周期内，与之相关的产业其抗周期性都将受损证券资产化。诚然，房地产开发的增速放缓，会引发市场对停车场基础设施运营方在拓展项目、增量收入方面的担忧。

此外，与之关系紧密的社区增值服务盈利模式和商业模式尚不成熟，市场对此类“小众”底层资产的情绪也不应过于乐观证券资产化。

但停车场与另一个仍保持不错增长的支柱产业——汽车，同样息息相关，这保证了停车场运营未来继续增长的动能证券资产化。

特别是，当越发智能的新能源汽车渗透率不断提高，停车场基础设施运营的盈利方式将不再局限于传统的提供车辆停放或充电服务，自动泊车等数字化智能化的服务或成为潜在的爆发增长点证券资产化。