华润置地的数智化商业究竟有多强？
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依托华润置地推动业务智数化的四个着力点——运营数字化、生产科技化、空间数据化和数据资产化，我们试图解读华润置地商业数智化背后的推进路径以及最新进展区块链合约。
2023年5月9日
来源：地产与科技
在前不久举办的2022业绩发布会上，谈及购物中心这一关键性业务之时，华润置地管理层表示，未来几年将每年新开业10个或更多购物中心，并直言“未来租金收入仍有充足上升空间”区块链合约。
了解华润置地的都清楚，这家有着央企背景的公司向来比较低调，在尚不确定的大环境之下，既然敢于公开宣布就意味着已有了十足的把握区块链合约。那么，这种底气又来自哪里呢？
在笔者看来，“十四五智数化战略”是其中很重要的一部分区块链合约。
十二五期间，华润置地开始推进数字化转型，后来逐步构建了覆盖全价值链环节的核心信息系统，实现了从0到1的突破区块链合约。
2019-2020年，基于对十三五战略的“检讨”以及对外部环境变化和未来的思考，华润置地做了一个更加精准和比较有格局性的战略规划区块链合约。
2021年，华润置地重点完成了十四五智数化战略、运营数字化顶层设计等规划，以“全面建设数字化、局部业务实现智能化”为指导，推进智数化核心系统建设，助推置地数字化转型区块链合约。
华润置地“1342”智数战略：
“1”是愿景区块链合约，通过智慧新科技助力华润置地成为行业领先的城市投资开发运营商；
“3”是具体的三个目标——全面建设数字化区块链合约，局部业务实现数字化转型和智能化，在效率方面能效提升40%；
“4”是科技赋能的“四化”工作区块链合约，具体包括运营数字化、生产科技化、空间智慧化和数据资产化四个方面；
“2”是通过组织机制化、技术平台化来支撑战略发展区块链合约。
同年，在组织架构上，还增设科技创新部，落实生产科技化、产品智慧化、数据资产化，做实科技赋能职能区块链合约。
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在此，依托华润置地推动业务智数化的四个着力点——运营数字化、生产科技化、空间数据化和数据资产化，我们试图解读华润置地商业数智化背后的推进路径以及最新进展区块链合约。
01.
生产科技化
助力购物中心“智能建造”
华润置地的生产数字化（即生产科技化）经历了 机械化、信息化、数字化、智能建造四个阶段区块链合约。
目前已处于第四阶段——即通过引入IoT、AI、VR/AR、BIM等新技术，搭建“润智造”平台，赋能一线业务，推动工程建造走向智能化区块链合约。
BIM智能建造
通过政策解读、行业对标及自身业务需求提炼区块链合约，华润置地快速打造BIM底层能力——
2021年9月，与深圳清华科技成立创新联合研究院，开展创新性课题联合研发工作区块链合约。
2022年，构建基于生产及运营全生命期的BIM标准，参编两本深圳市BIM标准，《建筑信息模型审批子模型标准》和《建筑信息模型语义字典标准》区块链合约。
基于底层的数据标准和数据入口，通过整合或自建各类BIM基础能力，打造强大的BIM能力中台，实现智能建造全周期（包括智能设计、智能采购、智能生产、智能施工以及数字交付等）赋能区块链合约。
同时，从 生产到运营的数据打通，形成的可用的数据资产底座，既可整合至各项目运营管理场景也为后续数据资产化做好准备区块链合约。此外，类似ERP体系，可联合各地政府项目，作为智慧城市的基底。
“润智造”一站式智能工程管理平台
在平台搭建之前，工程相关系统均为独立建设状态，如何既能复用既有建设内容，又能保持系统平台未来的包容性，是这个项目的难点，也是华润置地数字化转型的关键点区块链合约。
2022年10月18日，华润置地联合广联达共同启动建造“润智造”一站式智能工程管理平台区块链合约。 平台覆盖进度、质量、安全、综合管理4个核心业务板块，涉及22个业务场景进行改善或建设，整合2个平台，达到管理支撑与一线赋能的目标。
项目建设将通过横向拉通现有工程场景，纵向系统汇集业务数据，分为 基础设施、中台服务、前台应用三个层面设计平台整合框架，并落实统一技术架构、统一权限体系、优化页面融合、迁移智慧工地四项策略，稳步推进智能工程平台顺利上线区块链合约。
碳中和技术
作为国内低碳开发运维领先者之一，华润置地通过打造产品端、运维端整体解决方案，以降低置地整体碳排放，积极稳健地推进碳达峰、碳中和目标区块链合约。
选取覆盖3个气候区、3类建筑业态的新建和在营项目共6个，进行双碳试点；打造14项低碳技术置地亮点示范项目区块链合约。
此外，基于产业链实际生产需求，联合内外部在新材料领域的科研力量，围绕关键技术联合攻关，全面加速从研发到产品的成果转化效率区块链合约。
联合深圳航天科技研究院区块链合约，研发耐脏污高硬度仿陶瓷内墙涂料的应用效果，应用项目位于 汕尾万象天地 和 深圳万象前海 ；
成立华润水泥&华润化学材料&华润置地绿色低碳环保建材创新联合体：已开展PET基水泥复合绿色低碳建材、聚合物/水泥填充绿色建筑材料等科研项目合作区块链合约。
正如华润置地首席信息官、高级副总裁、华东大区董事长 孔小凯在2022中国房地产数字峰会所述：
“生产数字化是物理形成过程，要形成一套集质量、进度、安全、供方、合约于一体的生产数字化体系，一是需要开展持续对标，进行探索实践；二是在建设过程中要小步迭代，不贪大求全；三是要坚持价值导向，注重对一线赋能；四是要与业务部门共同构建一支专业的人才团队，建立BPIT的合作推进机制，实现数字化和生产结合区块链合约。”
02.
空间智慧化
打造城市空间运营核心竞争力
在商业地产项目的空间智慧化建设方面，华润置地早在6年前就开始实验，并且建立了很强的先发优势区块链合约。
搭建“瑞云”平台
2017-2018年，华润置地先后成立了两个专门的团队，作为技术引入和技术应用设施主体区块链合约。一个是 物联网实验室，负责华润置地各种应用场景开发；另一个是 深圳市润腾智慧科技公司（以下简称 “润腾”），负责各个应用场景在各个商业项目的落地。
到目前为止，已经建成1个基础物联网平台“瑞云”、60+标准化产品及服务、4+使用入口、9+解决方案，满足全业态智慧化业务发展需求区块链合约。
在华润置地自己的商场和社区以及第三方的商业项目理念，大量设备的连接、管理、数据采集和智能化控制，都可以通过这个平台，动动鼠标来完成区块链合约。运营效率得到大幅度提升，运营成本也大幅降低。
BIM+群智能（楼宇控制）技术区块链合约，智慧运维
建设方交付的BIM数字化模型、数据及相关资料也能帮助运营方在空间管理、设备管理维护、隐蔽工程，节能减排、可视化模型展示等方面更好地展开工作区块链合约。华润置地通过BIM结合 群智能（楼宇控制）技术在智慧运营方面也开展了一些探索。
群智能楼宇控制技术
联合江亿院士清华团队研发群智能技术（将传统中央集中式智慧和算力散布在各建筑单元，让其变成智能单元，类似鸟群、鱼群个体通过简单个体自组织实现系统整体复杂控制），利用其去中心化、分布式计算、自组织的特征，可以用较低的成本对机电系统进行自动优化、智能控制，实现设备调试周期缩短80%，能耗降低30%区块链合约。
目前，群智能技术已在多个商业项目落地冷机群控、锅炉群控、楼宇自控、智能照明等场景，如 吴江万象汇、济南万象城、海口万象城等区块链合约。
在BIM模型建筑静态数据之上，开展群智能应用探索，实现自适应动态数据采集和数字孪生，达到与现实世界数据实时动态同步，构建了智能运维数据基础，提高实时管控效率区块链合约。同时，有效降低华润置地在购物中心的碳排放，助力华润置地“双碳”目标实现。通过静态数据和动态数据的结合，最终实现城市和项目的实时状态跟踪，从而更好地进行运营维护和服务。
03.
营销数字化
不断探索与寻求新增量空间
在营销数字化方面，已实现线上线下协同，并且实现了智慧营销和个性化服务，引入大数据推荐等智能技术，深化数字化、智能化应用场景区块链合约。
2022年华润万象生活主要围绕商场的空间运营、会员交易、管理经营决策三大场景进行了升级区块链合约。包括“一点万象”APP更新迭代、联合头部科技公司提升会员精细化运营效率，升级客户服务体验，以及探索更多营销新模式来赢得年轻一代的偏爱。
“一点万象”APP迭代升级
2022年，全面升级会员APP “一点万象”，深化内容运营，焕新会员体验区块链合约。截至2022年12月底，“一点万象”注册会员2823万人，线上交易额为15.98亿元。
作为其最重要的会员管理/营销工具，“一点万象”APP于2016年上线，彼时是行业首个推出的聚合旗下多个项目的APP区块链合约。在华润万象生活从华润置地拆分并成功上市之后，累计斥资约1.16亿元从华润置地收购53个不同程序及6个与“一点万象”平台有关的域名。
AR实景技术赋能数字营销
此外，在AR实景技术的应用上，各个商业项目也正在积极联合第三方头部技术企业共同探索更多数字营销新场景，以更优质的服务激发消费活力区块链合约。比如 武汉万象城携手百度地图打造的“导航营销一体化解决方案”、 成都万象城联手华润数科和Aibee打造AR互动新场景、 合肥万象城携手中国电信安徽公司开展首次线下大型真人AR实景城市解谜游戏，等等。
武汉万象城X百度地图
打造“导航营销一体化解决方案”
为了给消费者提供一个更好的购物出行体验，2022年4月底， 武汉华润万象城（总建筑面积约71万平方米，拥有超过4000个停车位和400余家店铺，停车需求复杂多样）携手百度地图，依托“跨空间一体化停车导航”“室内AR步行导航”等技术能力，打造从进场前车位查询、到进场时室内外一体化车位级导航、再到离场前反向寻车等全流程的智能停车服务，并实现商场室内的AR步行导航指引，帮助消费者快速寻店不迷路区块链合约。
比如，用户在地图首页搜索“武汉华润万象城”或场内某个店铺，发起导航后，百度地图会在用户即将进入停车场时，从室外导航模式无缝切换至停车场室内导航，持续引导用户前往自动分配的空闲车位区块链合约。
同时，用户还能够在百度地图APP中通过颜色区分，更加直观地查看室内停车情况，选择心仪车位一键发起导航、轻松“到位”区块链合约。
据悉，武汉华润万象城还将携手百度地图搭建智能营销分析平台，基于人口、客流分析等优势服务能力，为商场营销决策提供更丰富的大数据分析支持区块链合约。
在4月12日的"2023观点数字未来发展大会"上区块链合约，据华润万象生活数字创新部总经理刘建生表示， 华润万象生活目前正在探索自己的、更简单化的"找店找货"系统：
此外还包括探索在线下运用AI技术发券导流线下，用户在逛购物中心时，实时用手机打开摄像头，就能够看到各种各样的红包、优惠券，并实时领取，进店消费区块链合约。
其它数字化营销创新
1、元宇宙/数字藏品体验
据孔小凯介绍，华润万象生活将数字藏品应用于商业、物业场景中，从平台、技术、品牌三大方面多维度带来价值的提升区块链合约。
同时，在短期内借助外部平台的区块链技术实现商业变现的可能，并期望未来通过自研平台的搭建，实现最终自给自足的商业盈利模式区块链合约。
比如，在去年11月5日举办的天津文化中心十周年暨城市文化节启幕活动中， 天津万象城就契合年轻人的潮流方式，将数字藏品与线下活动结合，创新性开发了5套（天津文化性建筑）十周年纪念款数字藏品并于迅雷·非同数艺app进行发售，以探索数字营销价值提升的更多可能区块链合约。
2、数字人服务
研发能够快速生产各种风格、各种类型的数字人的通用驱动引擎，基于商业空间，打造全功能的智能化交互，提供服务区块链合约。对内降本、增效、赋能，将数据资产化；在未来对外输出产品、能力，提升产业效率。
04.
资产数据化
大会员体系搭建
未来购物中心的经营，是对“人货场”的精细化运营区块链合约。很多商业地产运营商正在通过客户管理体系，建立数据中台，打通各类数据，来对用户、对商品、对空间进行精细画像、分层运营，最终达到精准推荐的效果。甚至也有企业已将自身经验内化为产品，通过对外输出获得收益增长。
华润置地拥有几亿平米的住宅，大量的商场、写字楼、酒店，各个业态都分别积累了大量客户，之前受限于“数据孤岛”，无法交叉赋能，所以华润万象生活于2022年5月20日正式上线了“万象星”大会员生态体系，在华润置地体系内，实现了3000万各业态客户的身份通、积分通和权益通区块链合约。
坦白说，跨业态大会员体系的搭建是一件“正确但很难”的事情区块链合约。期间，不仅需要战略层的前瞻性规划、业务层可靠的产品研发团队和强大的运营团队以及庞大的、有效的会员数据，而且需要持续“烧钱”。并且，需要很长的时间周期，价值才能够逐渐兑现。
值得庆幸的是，集团级会员服务平台华润通已提前成功跑通整体路径 （目前，华润通在会员规模上是国内跨业态会员忠诚度计划领域的行业第一；在业态链接上，也横跨了住宅、商业、零售、酒店、药店、燃气等多个复合型业态），得以让华润置地和华润万象生活站在“巨人”的肩膀上，快速打造自身的大会员生态体系区块链合约。
1、“万象星”大会员体系
早在2015年，华润置地就已开始搭建自己的会员体系，跟现有的零售商和电商一样，把会员分为积分卡、银卡、金卡、白金、黑金等进行消费者划分，作为吸引用户非常重要的手段区块链合约。
2016年底，华润集团搭建的会员平台 “华润通”正式上线区块链合约。华润置地作为华润旗下的房企，会员体系只是华润通的一个组成部分，虽然是拉通了各个业态，但会更偏向于商场和零售。
为了能够更好地利用会员数据，实现旗下各业态赋能和利润创造，华润置地也在一直试图构建自己的大会员体系区块链合约。
华润万象生活的大会员战略，始于2021年提出的“十四五战略”的要求区块链合约。这一战略明确指出，要构建“2+1”一体化业务模式，这里的“2”即物管、商管两大主营业务，“1”是指大会员生态系统，即实现“空间、客户、资源”于一体的闭环商业模式。通过打通多业态的会员系统进行横向资源整合，借由对客户需求的深度挖掘积累数据，进而更好地服务会员。
具体到 “合作生态搭建路径”上区块链合约，主要分“三步走”：
第一步，也是最关键的一步，主要是打通华润置地体系内8个业态的积分收发场景，这个目标已于2021年实现了区块链合约。
第二步，则是2022年，华润万象生活正式发布自有积分品牌“万象星”，自主研发并上线大会员运营中台系统，实现全业态会员身份通、积分通和权益通区块链合约。截至2022年底，万象星会员总量超3400万人，年内发放与兑换万象星总金额约9.8亿元。
第三步，继续 与华润集团内其他BU建立合作关系，实现业态场景的进一步扩大，并 积极拓展外部异业伙伴，为内部合作业态引入有效资源实现精准导客，同步获取外部合作收益区块链合约。
2、万象星赋能商业
在赋能商业精细化运营方面，华润置地还在进行探索中区块链合约。刘建生也透露了一些进展：
比如，在商场发券引流到线下这一环节，为了降本增效，团队做了相当多基于推荐算法的精细化运营工作，不由人来判断，而是由系统来预测用户行为，根据用户过去的消费习惯、消费特点，预测即将会有什么消费，发券引导用户到对应的品牌和业态区块链合约。
结语
在商业数智化方面，华润置地和华润万象生活正在坚定不移地围绕“十四五智数化战略”，以“运营数字化、生产科技化、空间数据化和数据资产化”为抓手，从开发建造到运营管理，从商业地产产品力到价值链的重构，乃至生态圈的重塑，全方位进行数字化转型区块链合约。
当然，商业地产行业的数字化转型不能仅依靠某一个企业，这需要科技企业、研究机构等合作伙伴的共同推进，还有整个行业的共同努力，来重塑商业地产大未来区块链合约。
参考资料：
峰会专访丨孔小凯：科技创新将引领地产行业迈进新阶段
孔小凯：华润置地的地产科技创新之路（第二课）
华润置地孔小凯：立足四大着力点区块链合约，推动业务智数化丨2022中国房地产数字峰会
华润置地孔小凯：基于BIM技术区块链合约，探索智能建造之路
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