万联证券：公募REITs发行交易机制持续优化

万联证券：公募REITs发行交易机制持续优化

乐居财经 李礼9月7日，万联证券发布地产行业研报发行证券。

行业核心观点：公募REITs发行交易机制持续优化，短期部分REITs面临解禁压力，建议关注增量资金引入情况以及业绩修复预期变化发行证券。

投资要点：

市场回顾：（1）收益率，8月中证REITs指数上涨0.13%，表现弱于商品期货、债市，强于股市发行证券。从8月涨跌幅看，本月REITs市场涨跌参半，已上市的28支REITs中13支呈上涨趋势；（2）成交量，REITs市场整体成交活跃度小幅下降。8月月度成交额为74.34亿元，日均成交额为3.23亿元，环比下降6.2%；月度成交量为179,724万份，日均成交量为7814.1万份，环比下降6.2%；（3）换手率，8月份换手率与7月持平，均为21%。

REITs有望向数据中心、文化旅游、水利等新型大类资产项目领域扩容发行证券。8月2日上交所召开产业园和仓储物流REITs座谈会，提及“持续培育壮大REITs市场。加快推出数据中心、文化旅游、水利等新型大类资产项目，抓紧推动消费基础设施首批试点项目进程，做好已上市REITs项目扩募相关工作，着力推进重大标志性项目REITs落地，更好统筹REITs质的有效提升和量的合理增长。”同时提出“推动公募FOF依法合规市场化配置REITs，持续加大力度引入企业年金、养老金、社保基金等长期限、资产配置型机构”。

公募REITs发行交易机制持续优化发行证券。8月29日，交易所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》。为促进公开募集基础设施证券投资基金（REITs）市场稳定健康发展，规范基础设施REITs发行交易相关事项，提振投资者信心，通知从发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策五个方面来优化发行交易机制。其中关于配套支持方面，提及后续将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资基础设施REITs、配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资、积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平、研究推出基础设施REITs实时指数及ETF产品，不断提升二级市场流动性。

预期可供现金分派率情况：截至8月31日，已上市总市值REITs达到916.41亿元，C-REITs整体的现金分派率6.7%（按照最新市值计算），其中产权类为3.9%，经营权类为9.0%发行证券。

风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期；数据统计偏误等发行证券。